Een blik op de complete stad

Je bent hier:

Een succesvolle buurt heeft meer nodig dan een gezonde mix van woningtypes en woonsegmenten. Anja Boon (gemeente Amsterdam), Dries Drogendijk (idem) en Xander van Beers (VORM) pleiten niet voor niets vurig voor mixed use-ontwikkelingen, zoals het Amstelkwartier, waarin actief verbindingen tussen diverse functies van gebouwen én mensen wordt gelegd.

Korte termijn-denken

Silo-denken is een cocktail voor negativiteit en achteruitgang als je praat over stedelijke ontwikkelingen. Mensen én gebouwen zijn nu eenmaal niet in afgekaderde hokjes te stoppen. Doe je dat wel, dan ontstaan er problemen of sub-optimale bedrijfsvoering voor een gebouw, een wijk of zelfs een stadsdeel. “Hoe het niet moet? Dat hebben we met z’n allen wel gezien”, trapt Xander van Beers (Regiomanager Acquisitie van VORM) het gesprek af. Hij wijst op eentonige bouw en de harde lessen die in de twintigste eeuw zijn geleerd.

Het naoorlogse Rotterdam Zuid, dat tijdens de Wederopbouw noodzakelijk en monotoon uit de grond is gestampt, wordt besproken. Evenals de Bijlmer, wat het experiment in Amsterdam Zuid-Oost wordt genoemd, waarbij kwetsbare groepen in de jaren 70 en 80 naar reusachtige flatgebouwen werden gedirigeerd, die langzaam veranderden in achterstandswijken.

Een gemiste kans

Van Beers ziet ook in de meer recente geschiedenis een beperkte blik op stedelijke vernieuwing. “In de afgelopen twintig jaar zie je nieuwe invalshoeken van ontwikkelaars en beleggers. Maar nog steeds worden gebouwen in de meeste gevallen gescheiden in woongebouwen, kantoorgebouwen en retailgebouwen. De kennis en het belang van menging van functies in buurten en gebouwen ontbreek nog te vaak. Dat is een gemiste kans."

"Wij als VORM storten ons nu volledig op die zogenaamde mixed use. Daarin proberen wij juist silo’s te doorbreken door multifunctionele ontwikkelingen voor te stellen in tenders. Woningen, commerciële en maatschappelijke functies, in elkaars nabijheid, waarbij bewonersparticipatie een voorname rol speelt.”

"De gemeente Amsterdam draagt een grote verantwoordelijkheid daar waar het gaat om een duurzame kijk op vastgoed."

- Dries Drogendijk, directeur Gebiedsontwikkeling van Amsterdam-Oost

Flexibiliteit van de overheid

De gemeenteambtenaren aan tafel knikken instemmend. Anja Boon (Amstelkwartier) en Dries Drogendijk (Amsterdam Oost in z’n geheel) zijn verantwoordelijk voor de grootscheepse binnenstedelijke ontwikkelingen van het stadsdeel dat meermaals is geroemd om een inclusieve kijk op vastgoed.

“De gemeente Amsterdam draagt een grote verantwoordelijkheid daar waar het gaat om een duurzame kijk op vastgoed. Dat besef is breed geland bij de lokale overheid”, zo verzekert Dries Drogendijk. De directeur Gebiedsontwikkeling van Amsterdam-Oost heeft op dit moment 40 actieve projecten in zijn portefeuille en is voortdurend bezig met de lange termijn. “Kijken naar doelgroepen, dat is niet per definitie fout. Maar trek het uit het reguliere project-denken. Kijk in de context van gebieden en gebouwen, over een tijdsbestek van twintig, dertig jaar.”

Hij vervolgt: “We hebben namelijk niet alleen te maken met lange doorlooptijden in vastgoedontwikkeling, maar vooral ook met razendsnelle veranderende wensen van mensen. Die twee ingrediënten zijn in essentie elkaars tegenpolen. Dat is de reden waarom veel goedbedoelde woonontwikkelingen uit de vorige eeuw tegenwoordig een ingewikkeld verhaal zijn geworden. Ze zijn functioneel rigide.”

"Met al die vierkante meters moeten we hoe dan ook zuinig omgaan. Het vraagt om een toekomstbestendige, integrale visie."

- Anja Boon (Projectmanagementbureau Gemeente Amsterdam)

Ruimte voor het onbekende

De gemeente Amsterdam heeft binnen het oude project-denken ook haar lessen geleerd en kijkt nu op een andere manier naar vastgoed in de stad dan twintig jaar geleden. Dat is duidelijk waarneembaar in de vastgoedtenders. “Er moet ruimte zijn voor het onbekende in die ellenlange bouwtrajecten. Dat klinkt voor de vastgoedbranche misschien als vanzelfsprekend, maar dat is het voor een gemeente niet. Bij ons is alles vastgelegd is procedures en voorschriften. Dat is onze houvast, ook al weten we dat projecten onderweg altijd anders lopen. Gelukkig kunnen we als gemeente steeds meer flexibiliteit tonen, passende bij snelle marktontwikkelingen en trends in de maatschappij. Natuurlijk blijft er een spanningsveld: tussen gevraagde wendbaarheid van een gebiedsontwikkeling en de uitvraag in een tender.”

Mixed use in het Amstelkwartier

Een mooi voorbeeld van die wendbaarheid ligt aan de bocht van de Amstel, tussen de Spaklerweg en de Duivendrechtsevaart. Het Amstelkwartier. Ontstaan in de industriële revolutie en in 100 jaar tijd twee keer herontwikkeld. In de eerste helft van de twintigste eeuw leverde een fabriekencomplex Amsterdamse huishoudens gas om te verwarmen en te koken. En naoorlogs werd het gebied een industrieterrein voor midden- en kleinbedrijf.

Nu staat het Amstelkwartier in drie fasen voor een grootscheepse transformatie, die in een tijdsbestek van 20 jaar (2010-2030) Amsterdam van een heel nieuw stadsdeel voorziet, met onder meer circa 12 duizend woningen. Belangstellende professionals komen van over de hele wereld kijken.

Lag dit gebied er al?

Anja Boon (Projectmanagementbureau Gemeente Amsterdam) noemt een van de veel gestelde vragen van vakgenoten die het Amstelkwartier bezoeken: “’Lag dit gebied er al?’, ‘Ja, dit gebied lag er al’, antwoord ik dan. Dat is het leuke van het Amstelkwartier. Een verstopte parel van onze hoofdstad. En dat zorgt direct voor een zekere druk op onze schouders. Met al die vierkante meters moeten we hoe dan ook zuinig omgaan. Het vraagt om een toekomstbestendige, integrale visie. En die hebben we uitgedacht, als je het mij vraagt. We zien het Amstelkwartier als ‘de complete stad’, waar maatschappelijke én commerciële meters samenkomen. Verschillende doelgroepen hand in hand met diverse functies. Met de hoogste houten toren van Nederland (Haut – red.) en tal van andere noviteiten die een aantrekkingskracht vormen.”

Van afgeschreven stuk stad naar voorbeeldstad

Toen het mixed use-concept werd bedacht, ergens net tijdens de start van de kredietcrisis in 2008, was dat niet alleen vol lef, maar ook z’n tijd ver vooruit, memoreert Anja Boon. “Nu de eerste fase is afgerond en we volledig werken aan fase 2 kun je stellen dat we succesvol zijn. Een afgeschreven en deels ongebruikt stuk stad heeft een diverse invulling gekregen. Wonen, werken, recreëren voor eigenlijk alle Amsterdammers, en dat allemaal samen in één gebied. Het is met recht een gebiedsontwikkeling die veel aandacht uit binnen- en buitenland trekt.” Ze lacht: “Je gaat het pas zien, als je het doorhebt he’, zeggen we in Amsterdam!”

Natuurinclusieve omgeving

De ontwikkeling van het Amstelkwartier is een complexe aangelegenheid, doet Dries Drogendijk uit de doeken. “Er is een groot onderscheid met de andere uitleggebieden, bijvoorbeeld op IJburg en Zeeburgereiland. Het Amstelkwartier betreft een bestaand stadsdeel. Daar moet je veel harder werken om de gewenste vermenging voor de stad en haar gebruikers optimaal neer te zetten. Dat was dan ook een aandachtspunt in de tenders die we hebben uitgeschreven. VORM heeft daar heel goed naar gekeken. Ze hebben de vraag achter de vraag weten te beantwoorden, als je het mij vraagt. Erg knap.”

Xander van Beers luistert met een tevreden glimlach op zijn gezicht. VORM won een van de tenders in het Amstelkwartier met het zogenaamde ‘Hibi’, een collectief programma (122 woningen, een supermarkt, retailmix en parkeergarage rondom een natuurinclusieve stadsbiotoop), waarin verbindingen tussen mensen wordt gestimuleerd.

“We hebben met onze buurtonderzoeken, datamodellen en stedelijke patronen die we hebben ontwikkeld een juiste mix gevonden voor dit deel van het Amstelkwartier, vertelt de acquisitiemanager van VORM.” Hij denkt even na waar hij moet beginnen met z’n uitleg: “Het is niet zomaar een stuk stad. Ik denk dat Hibi straks een iconisch nieuw stukje Amsterdam is, met een gemeenschappelijke Tuinkamer als kloppend hart. Zo ontworpen dat zowel mensen als inheemse natuur de ruimte krijgen. Het is een plek om elkaar te ontmoeten, maar ook voor rust en ontspanning. Dat is de kern van onze filosofie. Op deze plek, maar in feite ook op meer plekken in een dichtstedelijke omgeving. Het moet bijzonder zijn en een aantrekkingskracht hebben op een divers publiek! Dat is in feite wat een stad maakt … al die variatie, tezamen.”

"Het gaat niet over die ene hoek van de straat, maar over een belofte aan mensen dat er een leefbaar nieuw stuk stad wordt gerealiseerd."

- Xander van Beers, Regiomanager Acquisitie VORM

Wel bestemmingen, geen labels

De mix binnen de Hibi-programmering is enerzijds secuur afgewogen, maar anderzijds is de kracht juist dat niet elke vierkante meter is voorzien van een exacte invulling of naamgever. Dries Drogendijk: “Erfpachtrecht is financieel geruststellend, maar het is geen zekerheid. Dat is een andere duidelijke les die we met de jaren geleerd hebben. En daarom kiezen we nu voor: ‘Wel bestemmingen, maar geen labels’. Dat deden we vroeger: contracten met labels eronder, van een biermerk of een bioscoopketen. Maar dat is gewoon niet realistisch. Er kan in al die jaren, tussen tekentafel en oplevering, zoveel gebeuren! Wat je wel kunt zeggen ‘er komt horeca’, maar je kunt niet stellen er komt een bruine kroeg die succesvol wordt en de hele buurt naar binnentrekt. Het kan soms jaren duren voordat een horecagelegenheid aanslaat. Als gemeente geven we daarom nu meer ruimte aan de projectontwikkelaar. We kijken naar het bredere plaatje.”

Belofte aan mensen

Xander van Beers haakt in: “Het gaat niet over die ene hoek van de straat, maar over een belofte aan mensen dat er een leefbaar nieuw stuk stad wordt gerealiseerd. En die belofte moet je maken, vinden wij. Dat doen we onder andere met onze insights. Zo kunnen we een scherp beeld van trends en gezamenlijke dynamiek voorspellen. Maar de kern van het succes schuilt uiteindelijk in de participatie van een buurt. Waar en op welke manier organiseren zij zichzelf? Waar komen ze samen en wat gebeurt er dan? De kernfuncties van onze projecten leunen op die vragen. Niet voor niets zie je in het project Hibi, maar ook in andere VORM-projecten, sociale plekken als motor van een stadsontwikkeling. En de invulling van die sociale plekken, die stemmen we vervolgens af met de toekomstige bewoners, of omwonenden. Dan maakt het uiteindelijk niet uit of die ene kroeg in het eerste jaar of het derde jaar een succes wordt, het gaat om de balans en om openbare plekken waar mensen zelf inspraak hebben gehad of zelfs de regie hebben als het gaat om beheer van een bepaalde groenstrook.”

Een nauw samenspel

Anja Boon luistert aandachtig. Ze ziet dat het goed gaat met de verdere ontwikkeling van ‘haar’ Amstelkwartier. “Uiteindelijk volgt de programmering de maatschappelijke trend”, stelt ze. “Natuurlijk is een tender in de kern niet flexibel, maar de uitwerking, op de lange termijn, is een nauw samenspel tussen marktpartijen, in dit geval VORM, en de gemeente Amsterdam. We sturen daarbij niet zozeer op een mix van doelgroepen, die ontstaat vanzelf dankzij de uitvraag-grootte van het totale gebied. Een schitterend voorbeeld vind ik ouderenhuisvesting, in de tweede fase van het Amstelkwartier. Die hadden we niet. En nu is daar ineens De Stadsveteraan, geclusterde huisvesting voor ouderen als wapen tegen eenzaamheid. Natuurlijk moet het nog maar blijken of dit een succes wordt, maar ik ben trots op de flexibiliteit die we als gemeente bieden, in vertrouwen met de kennis van een projectontwikkelaar. Dat is voor mij de absolute basis van mixed use-stadsontwikkelingen.”